창업을 희망한다면 공부해야 할 부분이 참 많습니다. 그중에서 특히 소상공인을 위한 상가임대차 보호법에 대한 핵심 내용들을 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
상가임대차 보호법의 존재 이유
장사가 잘되면, 건물주들이 월세를 수시로 올린다는 이야기를 들어본 적이 있을 겁니다. 저도 10여년 전 카페를 운영하는 초반에 이러한 일을 당한 적이 있었습니다. 물론 매출이 어느 정도 나와서 요구하는 월세를 줄 수 있었지만, 아무런 기준도 없이 임대료 인상을 요구하니, 그때부터 머리 속에서 내내 또 월세를 올리면 어쩌나 하고 불안해하며 카페를 했던 기억이 납니다. 상가임대차 보호법은 저와 같은 소상공인을 위해 만들어진 법이라 생각하시면 됩니다.
월 임대료 인상액 5% 초과 금지 및 10년 갱신 가능
월 임대료 인상액을 5%로 이내로 제한한다는 것이 상가임대차 보호법의 핵심적인 내용입니다. 보통 2년 계약을 진행한다면 2년에 5%를 올리는 것이 최대치라는 것입니다. 예를 들어 100만 원의 월세를 현재 내고 있는 상황이라 가정했을 때, 다음 계약 시 105만 원 이상의 임대료를 임대인이 요구하는 것은 불법이 됩니다.
또 하나의 핵심적인 내용은 갱신 요구를 적법하게 하면(임대차가 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전) 10년 동안 계약을 맺은 자리에서 상가임대차 보호법의 적용을 받으며 안전하게 장사를 이어나갈 수 있습니다.
환산보증금 계산법 및 지역별 환산보증금 기준
다만, 이 내용은 지역마다 다른 환산보증금을 초과하지 않는 기준 안에서만 적용이 됩니다.
<환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)>으로 계산을 해볼 수 있습니다.
| 지역별 | 금액 기준 |
| 서울특별시 | 9억원 이하 |
| 부산광역시 | 6억 9천만원 이하 |
| 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 | 5억 4천만원 이하 |
| 그 외 지역 | 3억 7천만원 이하 |
* 관리비는 환산보증금을 계산할 때 포함되지 않습니다.
예를 들어 전주에서 계약을 맺었으며, 임대조건이 보증금 5천만 원에 임대료가 300만 원인 경우 환산보증금을 계산하면
5,000만 원 + (300만 원 x 100) = 3억 5천만 원으로 상가입대차보호법에 의거 보호될 수 있습니다.
상가임대차 보호법이 소상공인을 위해 만들어진 법인만큼, 환산보증금 기준을 넘어서는 경우에는 법의 적용을 받지 않는다고 해석해 볼 수 있는 듯합니다.
기타 상가임대차 보호법 주요 내용
이 밖에도, 상가임대차 보호법은 대항력 획득, 최우선변제권, 계약갱신요구권 등 다양한 내용이 있습니다. 어려운 법률적 용어에 비해 중요도가 떨어지니 실제로 주의해야 할 내용을 말씀드리겠습니다.
법은 모든 상황을 대비하지 못합니다. 따라서 상가임대차 보호법이 설령 존재해도, 건물주가 해당 건물을 매도하거나, 경매에 넘어가버리는 경우 곤란한 상황이 발생할 수밖에 없습니다. 변제를 받는다 해도 인테리어나 각종 집기에 투자한 비용을 고스란히 돌려받기도 힘들고 긴 시간 동안 장사를 이어가지 못해 기회비용상 손해가 필연적으로 발생하게 됩니다.
따라서, 건물주의 재정 상태를 미리 파악해서, 애초에 문제 발생 여지가 적은 곳을 찾아야 합니다. 건물주의 재정상태를 확인하는 방법은 부동산등기부등본을 열람해서 근저당 설정 비율을 확인하거나, 부동산 사장님께 직접 문의하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
혹시 필요하신 분들이 계실까 봐, 국가에서 제공하는 상가임대차 표준계약서 첨부합니다.
오늘은 소상공인을 위한 상가임대차 보호법의 핵심적인 내용 및 노하우를 알아봤습니다. 상가임대차 보호법의 기준 및 법적으로 보호받을 수 있는 부분을 잘 숙지하여 창업 준비에 도움이 되길 바랍니다.